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第1章 导论1

1.1 研究背景及问题的提出1

1.2 研究的目的和意义3

1.3 研究内容和研究方法4

1.3.1 本书的技术路线和结构框架4

1.3.2 本书的主要研究内容6

1.3.3 研究方法8

1.4 本书的创新点和难点9

第2章 国内外的研究现状与发展：文献综述10

2.1 国外的研究概况10

2.1.1 国外对产业组织理论的研究10

2.1.2 国外对房地产市场的研究17

2.2 国内的研究概况19

2.2.1 国内产业组织理论的研究19

2.2.2 国内对房地产业的理论研究22

第3章 产业定位和我国房地产市场的发展历程34

3.1 房地产和房地产业的定位34

3.1.1 房地产和房地产业34

3.1.2 房地产业的产业定位43

3.1.3 房地产业的虚拟特性49

3.2 房地产市场运行体系的基本框架52

3.2.1 房地产市场的界定52

3.2.2 房地产市场运行结构体系53

3.3 我国房地产市场的发展历程55

3.3.1 改革开放前的中国房地产市场56

3.3.2 改革开放后的中国房地产市场56

3.4 小结63

第4章 我国房地产市场的运行特征和市场结构分析65

4.1 房地产市场的运行特征65

4.1.1 区域性——房地产市场的区位理论分析66

4.1.2 房地产市场区域发展的不平衡性71

4.1.3 房地产市场的供求特征分析74

4.2 我国房地产业的市场结构分析79

4.2.1 市场结构分析的视角80

4.2.2 我国房地产业规模经济的分析85

4.2.3 我国房地产市场的进入壁垒分析90

4.3 小结98

第5章 房地产市场参与者的行为分析100

5.1 市场行为的分析100

5.2 房地产企业间的行为博弈分析102

5.2.1 开发商在不完全竞争条件下开发规模的博弈分析103

5.2.2 开发商在不完全竞争条件下的价格博弈分析111

5.2.3 垄断竞争条件下开发商的空间区位竞争模式115

5.3 房地产企业与消费者在市场交易中的博弈分析121

5.3.1 房地产企业与消费者的交易模型分析122

5.3.2 交易的效率分析123

5.3.3 空置率的必然性和控制的必要性124

5.4 房地产企业与政府的博弈分析132

5.4.1 地方政府与房地产开发商在土地交易市场的博弈132

5.4.2 招投标博弈模型分析与讨论136

5.4.3 土地市场交易制度的设计138

5.5 我国房地产企业的开发经营战略选择143

5.5.1 房地产企业的开发规模和价格竞争与合谋143

5.5.2 房地产企业的差异化战略（区位、品种、质量、服务）148

5.5.3 房地产开发企业的成本策略154

5.5.4 房地产企业的广告行为157

5.6 小结160

第6章 我国房地产业的市场绩效分析162

6.1 市场绩效的基本内涵162

6.2 房地产业微观市场绩效的评价163

6.2.1 房地产企业的市场运营绩效评价方法164

6.2.2 数据包络分析（DEA）模型的评价方法167

6.2.3 微观市场绩效的指标体系设计与构建173

6.2.4 房地产上市公司市场绩效的实证分析177

6.3 房地产业宏观市场绩效的分析与评价184

6.3.1 房地产业与经济、社会协调发展的分析与评价185

6.3.2 宏观绩效评价方法和协调度模型的构建191

6.3.3 我国房地产业与经济、社会协调发展指标评价体系的构建197

6.3.4 我国房地产业与经济、社会协调发展的实证分析201

6.4 小结210

第7章 我国房地产市场发展的组织政策建议212

7.1 全书的总结212

7.2 我国房地产市场发展的组织政策建议216

7.2.1 近几年来房地产调控政策的评析216

7.2.2 正确把握我国房地产业的组织政策目标219

7.2.3 我国房地产市场体系建设的对策220

7.2.4 社会保障和公共服务体系的建设224

7.3 有待于进一步研究的问题228

主要参考文献230

后记244

1．图目录5

图1-1 本书研究内容的技术路线和结构框架5

图3-1 房地产、房产、地产和不动产的关系36

图3-2 房地产市场运行的结构体系55

图3-3 1986～2006年GDP、全社会固定资产投资与房地产开发投资的增长趋势59

图4-1 区域市场价格需求弹性差异70

图4-2 2005年1～12月全国东、中、西部房地产开发投资额分布72

图4-3 2003～2005年全国房地产开发资金的构成比例95

图5-1 市场竞争中企业的短期行为和长期行为102

图5-2 房地产市场中各行为主体的相互博弈分析结构框架103

图5-3 双寡头市场中古诺和斯塔克博格的均衡点比较110

图5-4 房地产开发商在产量和价格竞争的博弈模型115

图5-5 豪泰林的“线性城市”模型116

图5-6 n个开发商等距离分布119

图5-7 开发商的相邻竞争者分布119

图5-8 交易双方的线性策略均衡的交易区域124

图5-9 1998～2005年全国房地产投资额增长率与商品房空置率曲线129

图5-10 政府与房地产开发商在土地交易的博弈模型135

图5-11 1997～2006年全国房地产市场中开发和购置土地的情况对比139

图5-12 房地产开发企业在市场竞争中的开发经营战略选择144

图5-13 差别化战略的经济学逻辑分析149

图5-14 低成本战略的经济学逻辑分析155

图6-1 DEA相对有效性评价的流程169

图6-2 C2R模型下DEA有效性的图示173

图6-3 房地产上市公司DEA模型分析的输入、输出结构179

图6-4 18家房地产上市公司DEA有效性评价结果181

图6-5 房地产业与社会、经济和资源协调发展系统的结构体系189

图6-6 房地产业与经济、社会和资源协调发展的宏观绩效评价流程192

图6-7 单位半径的面积加权协调度指数计算示意196

图6-8 全国12个重点城市的ReESRs复合系统协调度指数雷达207

图7-1 房地产业绩效评价、决策优化、产业政策调整以及信息反馈的流程216

2．表目录43

表3-1 国际标准产业分类（ISIC/Rev.3）43

表3-2 我国2002年国民经济行业分类中房地产业的细分45

表3-3 1986～2006年GDP、全社会固定资产投资额、房地产开发投资及其增长率58

表3-4 2000～2006年全国房地产土地及商品房的开发规模情况统计62

表4-1 2005年1～12月各地区房地产开发投资情况72

表4-2 2000～2006年全国商品房开发规模与销售情况统计77

表4-3 2003年全国和北京不同资质等级房地产开发企业的利润、资产的统计89

表4-4 2003年全国和北京不同资质等级的房地产开发企业的收益状况统计90

表5-1 不同的市场结构下房地产开发商的博弈结果对比分析110

表5-2 1998～2005年全国房地产投资额增长和商品房空置率情况128

表5-3 开发商在房地产寡头市场竞争中开发规模的博弈145

表6-1 房地产上市公司的微观市场绩效评价指标体系177

表6-2 18家房地产上市公司2005年输入、输出指标原始数据178

表6-3 18家房地产上市公司DEA有效性评价结果180

表6-4 18家房地产上市公司的规模收益情况评价183

表6-5 系统综合协调度等级的划分197

表6-6 房地产、经济、社会与资源协调发展的指标评价体系199

表6-7 全国12个重点城市的房地产—经济—社会—资源等系统的协调度指数202

表6-8 2004年全国12个重点城市的房地产子系统的主要构成要素指标统计（10指标）203

表6-9 2004年全国12个重点城市的社会子系统的主要构成要素指标统计（12指标）204

表6-10 2004年全国12个重点城市的经济子系统的主要构成要素指标统计（11指标）205

表6-11 2004年全国12个重点城市的资源子系统的主要构成要素指标统计（11指标）206