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综合报告 完善与改革农村宅基地制度的思路与建议1

导言1

一、农村宅基地制度的主要内容与历史演变2

二、宅基地使用权能否流转是宅基地制度的争论焦点4

三、经济社会发展转型情况下农村宅基地制度之不足6

四、完善与改革农村宅基地制度的思路13

五、政策建议15

附：关于宅基地法律法规的修改意见21

专题一 宅基地制度研究文献综述26

一、宅基地市场化交易机制26

二、宅基地增值收益分享机制28

三、宅基地开发与“小产权房”问题31

四、宅基地法律法规35

专题二 新中国农村宅基地法律法规政策的演变39

一、新中国农村宅基地法律法规政策演变历程39

二、立法与政策评述49

三、建议51

专题三 建立农村宅基地使用权流转制度研究52

一、法规政策严格限制农村宅基地流转52

二、宅基地流转在城镇周边比较普遍53

三、放开或限制宅基地流转的两种观点55

四、建立农村宅基地流转制度的思路与原则60

五、建立农村宅基地流转制度的建议62

专题四 合理处理农村房地关系 全面实现农民房屋财产权67

一、农民房屋财产权权利不完整68

二、农民房屋财产权不完整的不利影响70

三、国内外关于房地关系的理论与立法实践72

四、正确处理农村房地关系实现农民房屋财产权的评述及建议73

专题五 积极探索农民宅基地有偿退出之路76

一、农村宅基地闲置浪费问题突出76

二、无偿退出与回收政策是宅基地闲置浪费的制度因素78

三、当前需要积极探索宅基地退出机制79

四、农民宅基地有偿退出路径与建议80

附：重庆宅基地有偿退出试验82

专题六 农民房屋与宅基地抵押问题探讨85

一、法律不允许宅基地使用权抵押，农房抵押受限85

二、宅基地抵押的不同观点及利弊分析86

三、农村房屋抵押的探索88

四、建议92

专题七 农村集体建设用地入市是解决“小产权房”问题的关键94

一、“小产权房”现状94

二、“小产权房”成因99

三、“小产权房”的利弊分析101

四、思考与探讨102

专题八 宅基地置换模式与增值收益分配研究105

一、重庆“地票”模式与收益分配105

二、嘉兴“宅基地换房”模式与收益分配111

三、天津“宅基地换房”模式与收益分配115

四、成都市温江区宅基地置换模式与收益分配117

五、宅基地置换中的增值收益分配问题121

六、建立健全宅基地增值收益分配机制的建议122

专题九 规范农村“拆房圈地”行为125

一、“拆房圈地”的目的与本质125

二、“拆房圈地”带来的问题126

三、严格规范“拆房圈地”行为127

专题十 制定《农村集体经济组织法》 夯实农村土地集体所有制129

一、农村集体经济组织的关键问题是缺乏具体形式和市场主体地位129

二、都江堰市出台集体经济组织管理办法的探索及意义133

三、《农村集体经济组织法》是农村集体经济发展与社会治理变革的客观需要136

四、关于制定《农村集体经济组织法》的相关建议139

专题十一 审慎推行“宅基地换房”保障农民宅基地用益物权143

一、J市推进“宅基地换房”的做法143

二、“宅基地换房”的背景145

三、“宅基地换房”的效果146

四、各地“宅基地换房”普遍存在的问题147

五、保障农民的宅基地用益物权149

专题十二 实现宅基地用益物权的成都经验151

一、背景与问题151

二、成都的改革经验153

三、成都土地制度改革的理论意义157

专题十三 完善宅基地政策 推进新村庄建设159

一、苏州市吴中区新村庄建设的主要做法与经验159

二、苏州市吴中区新村庄建设遇到的问题165

三、几点政策建议166

专题十四 深圳市“小产权房”调查启示170

一、深圳“小产权房”开发过程170

二、“小产权房”市场特点172

三、主要问题173

四、启示175

专题十五 北京市农村宅基地流转情况调查176

一、宅基地超标普遍，“一户多宅”现象为数不少176

二、宅基地流转需求大177

三、北京市农民宅基地流转途径178

附录1 宅基地置换增值收益分配模型181

附录2 10年来国家与地方的宅基地政策及探索大事记189

农村老家的建房故事（代后记）197

参考文献200