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第1章 千里之堤，溃于蚁穴——内控产生原因1

1．1 暴利陷阱预防：期望值过高，风险很大的房地产业1

1．2 地段陷阱防范：对地段的理性分析7

1．3 项目策划陷阱预防：“你有我有全都有”和“一招致胜”房地产策划八大原则16

1．4 销售策划陷阱预防：销售控制的作用体现24

1．5 设计陷阱预防：房地产产品策划全攻略34

1．6 销售模式陷阱预防：多元的营销方式38

1．7 开发成本陷阱预防：成本合理，避免投入过大43

1．8 战略陷阱控制：树立良好的企业发展观50

1．9 全程营销陷阱防范：对全程营销的正确认识54

第2章 行之有效内控系统的标准61

2．1 成熟内部控制的程序设计61

2．2 房地产企业内部控制的关键环节68

2．3 现代房地产企业内部控制的方式72

2．4 增强凝聚力，用文化力强化房地产企业内部控制76

2．5 房地产企业内部控制的要素解析80

2．6 “度”量衡——房地产企业内部控制“度”的把握87

第3章 透视薄弱，严防疏漏93

3．1 房地产企业内部控制的“游戏规则”93

3．2 中国房地产企业内部控制的误区97

3．3 如何提高房地产企业管理制度的执行力度100

3．4 如何避免“一抓就死、一放就乱”现象105

3．5 房地产企业没置组织机构的基本思路115

3．6 如何设置运行有效的房地产企业组织119

第4章 风险控制的六个必须123

4．1 必须一——销售收款风险控制123

4．1.1 国家关于销售收款程序的内控规范123

4．1.2 如何设计销控：市场脉冲与自我调节能力128

4．1.3 销售收款环节控制的六个步骤131

4．1.4 企业赊销的具体控制133

4．2 必须二——采购付款风险控制136

4．2.1 采购：源头风险最小化136

4．2.2 工程物资保管和领用控制139

4．3 必须三——投资风险控制141

4．3.1 投资控制：企业发展的驱动器141

4．3.2 投资风险分析与防范145

4．4 必须四——筹资风险控制149

4．4.1 筹资风险控制——负债也聪明149

4．4.2 筹资风险的规避152

4．5 必须五——工程项目风险控制154

4．5.1 项目决策控制：企业盈利的保障154

4．5.2 勘察设计与概预算控制158

4．5.3 招投标与合同控制159

4．5.4 施工过程控制162

4．5.5 竣工验收与决算控制163

4．6 必须六——成本费用风险控制164

4．6.1 成本费用控制：使成本合理化164

4．6.2 成本费用风险的规避166

第5章 从人文理念到实效控制的魔方171

5．1 人文理念——企业道德行为准则的遵守171

5．2 校验考核——企业内部控制自我评估175

5．2.1 内部控制制度的健全性评价175

5．2.2 内部控制制度的符合性测试176

5．3 科学手段——绩效管理的平衡计分卡179

5．4 全面预算在房地产企业管理中的作用182

5．5 内部审计制度的合理发挥187

5．5.1 内部控制和内部审计的关系187

5．5.2 内部审计程序189

5．6 企业绩效评估制度的健全193

第6章 房地产法精要与纠纷防范制度199

6．1 房地产法相关知识199

6．1.1 房地产法的概念199

6．1.2 房地产法的特征199

6．1.3 房地产法的基本原则201

6．2 房地产法律关系203

6．2.1 房地产法律关系的概念203

6．2.2 房地产法律关系的要素203

6．3 房地产产权制度207

6．3.1 房地产土地使用权概述207

6．3.2 房地产土地所有权的概述211

6．4 房地产权属登记制度214

6．4.1 房地产登记概述214

6．4.2 我国的房地产权属登记214

6．5 物权法带来的好处217

6．5.1 《物权法》草案中有关房地产的解读217

6．5.2 物权法中房地产方面的焦点220

6．5.3 物权法带给购房者哪些实惠和方便222

第7章 房地产买卖、转让合同范本及无效识别225

7．1 房地产买卖、转让合同范本225

7．1.1 商品房认购书（北京市）225

7．1.2 商品房预售合同（北京市）230

7．1.3 商品房现房买卖合同（北京市）250

7．1.4 二手房买卖合同266

7．1.5 房地产估价合同268

7．1.6 个人住房借款抵押合同270

7．1.7 购房解约协议275

7．1.8 房屋赠与合同276

7．2 七种无效房屋买卖合同的识别277

7．2.1 房地产分离出卖278

7．2.2 产权未登记过户278

7．2.3 产权主体有问题278

7．2.4 侵犯优先购买权278

7．2.5 单位违反规定购房279

7．2.6 价格欺诈279

7．2.7 非法转让279

第8章 纠纷防范之“上帝”定位分析281

8．1 顾客是“上帝”：消费者行为分析281

8．1.1 消费者购买行为分析281

8．1.2 购买动机的类型与表现形式284

8．1.3 购买行为的类型和特点285

8．2 影响购买者行为的主要因素287

8．2.1 心理因素287

8．2.2 社会因素289

8．3 住宅购买行为的影响因素291

8．3.1 消费者自身因素对住宅购买行为的影响291

8．3.2 影响住宅购买行为的其他因素293

8．3.3 房屋自身因素294

8．4 现房和期房选择的影响因素295

8．4.1 与现房相比，期房的风险分析及防范295

8．4.2 规避期房风险小窍门298

8．5 写字楼与商业物业购买行为的影响因素300

8．5.1 写字楼购买行为的影响因素300

8．5.2 商业物业购买行为的影响因素301

8．6 工业物业购买行为的影响因素302

8．6.1 建筑、设施、交通等硬件因素302

8．6.2 产业环境等软件因素303

第9章 房地产买卖热点纠纷透视305

9．1 房地产纠纷的概述305

9．1.1 房地产纠纷的概念305

9．1.2 房地产纠纷的类型305

9．1.3 房地产纠纷的特点307

9．1.4 房地产纠纷形成的原因308

9．2 房地产买卖投诉热点与防范处理309

9．2.1 房屋质量有问题 可解除合同309

9．2.2 房屋面积缩水 可提出双倍返还购房款309

9．2.3 购楼层高与合同约定不符 业主与开发商对簿公堂311

9．2.4 产权证有“瑕疵” 房东无权赶房客312

9．2.5 卖出“已售房” 开发商要赔偿313

9．2.6 离婚夫妻卖房 表见代理有效313

9．2.7 “父子”房有争议 买者仍受保护314

9．2.8 动迁手续可买卖 买者应被安置314

9．2.9 买房改房 谁优先被驳回315

9．2.10 给人“居住权” 约定永有效315

9．2.11 购房有欺骗 中介责任咋算316

9．2.12 租房人造假卖房 房主有权要回316

9．2.13 一房卖二主 后果会如何317

9．2.14 逾期交房 可否要求退房319

第10章 房地产买卖的法律依据和专家支招321

10．1 房屋买卖之法律依据和专家支招321

10．1.1 受限制的房地产转让321

10．1.2 共有房屋的买卖322

10．1.3 有限产权房屋的买卖323

10．1.4 房屋出卖人的交付义务323

10．1.5 房屋出卖人的登记义务324

10．1.6 房屋买受人的义务325

10．1.7 房屋的优先购买权326

10．1.8 房地产价格评估的基本要求327

10．1.9 房地产成交价格的申报328

10．1.10 房屋买卖的税费329

10．2 商品房买卖之法律依据和专家支招330

10．2.1 售房者的法定证明文件330

10．2.2 商品房预售合同的签订330

10．2.3 商品房预售合同登记备案的效力及争议处理331

10．2.4 商品房广告和宣传材料的法律约束力332

10．2.5 合同定金的认定及其处理333

10．2.6 商品房计价方式334

10．2.7 购房者可退房的情形336

第11章 房地产买卖纠纷的防范处理339

11．1 房屋买卖纠纷诉讼与处理339

11．1.1 房屋买卖概述339

11．1.2 私房买卖342

11．1.3 商品房买卖343

11．1.4 公房买卖（北京市）355

11．1.5 房屋买卖纠纷处理355

11．2 房屋产权（所有权）纠纷诉讼与处理357

11．2.1 房屋所有权概述357

11．2.2 房屋单独所有权359

11．2.3 共有房屋所有权360

11．2.4 房屋所有权纠纷处理362

11．3 房地产纠纷的防范处理365

11．3.1 解决房地产纠纷的途径365

11．3.2 房地产纠纷的行政处理366

11．3.3 房地产纠纷的仲裁370

11．3.4 房地产纠纷的诉讼373

11．4 仲裁与诉讼方式的比较374

第12章 房地产买卖纠纷热点处理及实战案例分析377

12．1 预售许可证纠纷防范及案例分析377

12．1.1 商品房预售许可证的申领377

12．1.2 没有预售许可证的风险379

12．1.3 “商品房预售许可证”的审查379

12．1.4 案例：无预售许可证 购房者能否主张合同无效381

12．2 广告许诺纠纷防范及案例分析382

12．2.1 广告的三种类型383

12．2.2 人民法院对开发商违反广告承诺的处理方法384

12．2.3 如何减少或避免因房地产广告引起的纠纷385

12．2.4 案例：售楼与广告不相符 开发商应受到惩罚386

12．3 认购纠纷防范及案例分析388

12．3.1 认购书的内容388

12．3.2 《房屋认购书》有无法律效力389

12．3.3 案例：开发商状告业主要求解除《认购书》390

12．4 预售合同登记备案纠纷防范及案例分析393

12．4.1 为什么要进行预售合同登记备案393

12．4.2 商品房预售合同备案登记规程394

12．4.3 商品房预售合同登记备案的依据是什么394

12．4.4 案例：预售登记备案无效，并不影响预售合同的效力395

12．5 惩罚性赔偿纠纷防范及案例分析397

12．5.1 出卖人根本违约引起惩罚性赔偿的两种情形398

12．5.2 出卖人的欺诈行为引起的惩罚性赔偿的三种情形399

12．5.3 案例：适用《司法解释》判决的因房产抵押引发的惩罚性赔偿案401

12．6 出卖人和第三人恶意串通纠纷防范及案例分析402

12．6.1 出卖人和第三人恶意串通纠纷概述402

12．6.2 “一房二卖”的处理方法403

12．6.3 案例：发展商一房二卖 被判罚订金双赔409

12．7 房屋质量纠纷防范及案例分析410

12．7.1 常见的房屋质量问题410

12．7.2 商品房质量问题责任的承担411

12．7.3 商品房质量问题的救济措施412

12．7.4 房屋质量问题纠纷的防范414

12．7.5 案例：房屋质量问题 维权策略三步走416

12．8 房屋建筑面积缩水纠纷防范及案例分析418

12．8.1 商品房套内面积与公摊面积的计算418

12．8.2 案例：商品房面积缩水 开发商被判双倍赔偿420

12．9 延期交房纠纷防范及案例分析421

12．9.1 开发商延期交房行为的认定421

12．9.2 延期交房的赔偿责任423

12．9.3 案例：延期交房违约金不能抵物业费424

12．10 商品房按揭纠纷防范及案例分析425

12．10.1 买受人申请商品房担保贷款的条件425

12．10.2 买受人申请商品房担保贷款的程序426

12．10.3 买房子贷款应该怎么办理428

12．10.4 住房按揭发生纠纷时的处理430

12．10.5 案例：按揭贷款未得到批准 买受人申请解除买卖合同435

12．11 房屋交付使用纠纷防范及案例分析437

12．11.1 懂得如何收房437

12．11.2 关于物业管理444

12．11.3 案例：因自身原因未办理接房手续的，房屋毁损、灭失的风险自己承担446